房地產開發企業存在問題及對策分析

【摘要】本文作者分析了我國房地產開
發企業項目管理中存在的問題，并在此基
礎上提出了加強我國房地產開發企業項目
管理水平的對策措施。
【關鍵詞】房地產開發企業；項目管理；
存在問題 ；對策
現階段，我國房地產行業仍處于高速
發展期，但由于諸多原因的限制，房地產
開發企業項目管理水平仍然有待提高。房
地產開發企業應積極思考自身項目管理中
存在的問題，加強項目可行性分析，加強
項目開發中的財力支撐，加強企業管理水
平和信息化水平，從而使企業獲得長期、
可持續的發展。
1 國內房地產開發企業項目管理中存在
的問題
1.1 項目前期缺乏可行性研究。我國部
分房地產開發企業在項目管理的前期并沒
有進行科學、全面的可行性分析，主要表
現在以下幾個方面 ：第一，項目目標定位
不清晰，項目基本任務分解不足。一些小
型或者剛進入行業的房地產開發企業由于
缺乏大型工程建設經驗，往往沒有很好地
對整個項目進行細致、全面的研究，對項
目目標定位不清晰，也沒有將項目的基本
工作任務進行分解落實，從而導致項目預
期經濟目標難以實現、項目無法正常實施、
項目配套功能不全或者項目無法如期交房
等問題的出現。此外，部分房地產開發企
業決策機制不完善，管理高層本身對市場
研究不重視，也容易導致項目定位出現問
題。第二，施工圖設計不合理。施工圖設
計不合理的原因主要有兩個方面，其一，
部分開發商高層領導對項目規劃和建筑方
案干涉過多，導致設計單位人員難以適從，
只能完全按開發商意圖進行設計，項目設
計毫無新意，項目的系統性、功能性和實
際效果也難以得到保障 ；其二，與前一種
現象剛好相反，一些房地產開發企業缺乏
對設計單位的監督管理體制，項目招標程
序不合理，從而難以對設計方案的可行性
進行科學分析，導致項目在施工中出現大
量設計問題，最終不得不一再更改設計方
案，難以實現最初的項目目標，也造成了
較大的經濟損失和時間耗費。
1.2 項目開發過程中財力支撐不足。房
地產開發需要較大的資金量，且房地產項
目建設周期長，部分房地產開發企業資金
短缺、融資能力不足，建設資金難以得到
有效保障，導致項目開發中出現工程款拖
欠現象，項目難以如期高質量地完成。目前，
我國房地產項目融資市場融資渠道較為單
一，銀行貸款仍然是我國房地產項目融資
的主要方式，有能力進行直接融資的房地
產開發企業極少，上市或“借殼”上市只
有少數具有較強實力的大企業才可能實現，
但受經營特點和預期收益制約，這些方式
的融資效果并不理想，也難以受到投資者
的認可。
1.3 房地產開發企業管理人員匱乏，項
目管理水平較低。房地產開發企業對管理
人員的素質要求較高，必須同時配備具有
建筑設計、房地產項目開發、企業管理、
法律等各方面知識的專業人才，然而目前
我國具有這些綜合知識和專業知識的人才
較少，導致房地產開發企業管理水平難以
提高。而很多房地產開發企業由于自身財
力限制和高層用人觀念的影響，不注重對
員工的培訓，從而使員工的素質難以得到
提高。此外，由于專業人員的缺乏，房地
產開發企業工程項目信息化水平也難以提
高，從而導致房地產項目管理水平和決策
科學性也受到了局限。
2 提高我國房地產開發企業項目管理水
平的措施
房地產項目管理作為工程項目管理的
一個分支，是房地產項目管理相關人員運
用系統工程的理論及方法，對房地產項目
的設計與開發進行全過程和全方位的綜合
管理，從而實現生產要素在房地產項目上
的優化配置，為客戶提供優質的產品。房
地產項目是一個相互聯系、相互影響的多
目標體系，包括項目計劃管理、施工設計
管理、采購招投標管理、工程材料管理、
工程進度管理、質量管理、目標成本管
理、現金流管理、合同管理等方面，系統
內各目標之間應保持一定的均衡性和合理
性。從而保證房地產項目開發目標的實現。
目前，我國房地產業仍處于高速發展階段，
但很多房地產開發企業項目管理仍較為粗
放。面對國家各種調控政策的影響，房地
產行業正遭遇較大的沖擊和影響。在此背
景下，除了加快戰略調整和管理轉型，提
高項目管理水平已經成為房地產開發企業
提高核心競爭力的關鍵所在。
2.1 加強項目可行性研究，確保項目如
期高質量完成。第一，重視項目前期的可
行性研究，建立完善的決策支持機構和決
策程序，充分分析市場需求，使項目定位
更科學合理地切合市場需求。第二，加強
項目管理計劃工作，要求設計單位根據項
目目標進行設計。在工程設計和施工中采
取公開招標，設計合理的招標模式和程序，
選擇具有較好資質和實力的設計單位和施
工單位，避免暗箱操作等不規范行為。第三，
嚴格控制工程設計圖的變更，對于涉及項
目功能性等原則性設計方面的變更，必須
經過科學、嚴密的決策程序才能進行。
2.2 加強融資能力，確保項目正常運
作。房地產開發企業應積極探索融資模式，
減少土地囤積，盤活資金，以確保工程建
設如期進行。目前，我國房地產項目融資
可以采用的融資方式主要有銀行貸款、房
地產信托、借殼上市、上市公司資產置換、
國內或境外 IPO、房地產投資基金等方式。
在這些方式中，由于房地產融資的資本密
集性，有能力進行直接融資的房地產開發
企業寥寥無幾，房地產開發資金中直接融
資所占比重較小，我國大多數房地產融資
企業仍然采取銀行貸款方式。在選用此種
融資方式時，資金申請報告是關鍵的成功
因素，因此房地產開發企業要提高自身融
資能力，應特別關注資金申請報告的內容。
此外，房地產信托因具有較好的制度優勢、
寬廣的創新空間和較大的靈活性，目前也
已成為房地產融資的熱點，房地產信托可
以進行直接貸款、股權投資和資產證券化
等業務，從而在不同層次上為房地產業服
務。在良好運用以上兩種融資方式的同時，
房地產開發企業還可適當選用其他融資方
式，加大融資創新力度，確保項目財力資
源充足。
2.3 加強房地產開發企業管理水平，促
進房地產工程項目管理的信息化。第一，
引進高素質人才，加強企業人員培訓。房
地產開發企業應樹立良好的人才觀念，引
進高素質人才，并給予其較好的經濟待遇
和職業發展空間。此外，還應加強對自身
已有員工的培訓力度，通過教育培訓、講
座、案例分析、專業技能培訓、項目實戰
等多種方式，提高員工的專業化水平。同時，
建立相應的獎勵制度，對于專業能力提升
較快的員工給予一定的經濟和職位晉升獎
勵，樹立良好的學習氛圍，從而提高員工
的學習積極性。第二，提高房地產項目管
理的信息化水平。工程項目管理是一項系
統性工作，需求使用大量信息，進行較復
雜的數據計算以提高管理的科學性和高效
性。房地產開發企業應加強計算機硬件和
軟件建設，使用 TQC 方法、網絡計劃方法
和核算方法，提高項目管理的信息化水平，
促進決策的科學性和及時性。房地產項目
管理的信息化包括合同管理的信息化、成
本管理的信息化、進度管理的信息化等方
面。合同管理信息化即引進合同軟件，使
各項合同的生成更為合理和統一 ；成本管
理的信息化即通過引進包括目標成本管理、
成本估算和成本分析模塊的成本管理系統，
隨時對工程造價進行分析和控制，從而提
高項目成本管理的效率性和準確性 ；進度
管理信息化即運用“自下而上”或“自上
而下”的方式對項目的成本、時間、資金
流和項目成果進行分析，從而對項目調整
個變更起到良好的控制。
參考文獻
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作者簡介 ：龔長蘭，女，漢，1976 年
10 月，重慶渝北，講師，研究生，研究方向：
房地產開發經營管理。

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