房地產市場管理存在的問題及解決對策探究

【摘要】1998 年，國家實行了住房分
配的全面貨幣化，從那以后，中國房地產
飛速發展，短短十幾年取得了驚人的成績。
根據國家統計局所公布的數據，社會群眾
的居住條件和居住的質量得到了顯著的提
高和改善。然而，令人驚奇的數字背后隱
藏了一系列的問題。本文首先分析了目前
我國房產市場管理存在的問題，然后詳細
闡述了房產市場管理問題的解決對策。
【關鍵詞】房產市場；市場管理；問題；
解決對策
改革開放以來，我國經濟取得了舉世
矚目的成就，房地產行業對我國經濟發展
的助推作用是十分強大的。然而，近幾年來，
我國房地產市場上出現了嚴重的投機炒作，
價格非理性上漲。國家和地方政府的保障
房建設計劃并沒有解決房產市場問題的根
源，從根源來說，我國當前的房地產市場
所出現的問題不僅是房地產市場自身的問
題，還是我國當前的經濟的發展階段、經
濟的發展方式及財稅收入的分配制度等等
制度問題。在這種現狀下，必須在有序地
推進政治體制的改革的同時，也有效地加
強房地產的市場監管。因為政治體制的改
革需要很長時間的努力，所以對各級政府
來說，必須提升管理效率。只有先明確當
前的房產市場中存在的問題，才能有效地
加強管理，才能有效地進行調整和改進。
一、房產市場管理存在的問題
（一）管理調控的方式以增量為主，并
不適應市場的發展
我國住房當前主要矛盾為住房的價格
水平和中低收入人群的支付能力之間的差
距不斷地擴大。我國當前住房市場發生了
質變，住房交易市場的產品的結構和交易
的結構都發生了質變。住房的租賃市場已
經和存量房市場比肩，甚至是超過了，這
不僅僅為社會公眾更好地解決了住房問題
便利了大家的生活，這種增長還從本質上
改變了住房的市場的結構。
（二）住房買賣及租賃市場供需出現較
大差距
我國當前住房市場主要矛盾不是住房
的供給不足，而是住房價格與人們支付能
力的錯位。也就是說我國當前的住房問題
的根源不是總量不足，而是受到價格機制
的約束，中低收入人群沒法從市場購置高
價的住房。住房買賣及租賃市場供需出現
較大差距是當下我國住房問題的根源。
（三）建設與投資商業用房，缺乏政府
的科學指導
商業用房主要有寫字樓、商鋪及餐飲
娛樂等等。我國對這類住房的建設、投資
一般采用用規劃部門進行控制的政策。雖
然由規劃部門進行控制可以對商業用房建
設及投資期一定的指導作用，但由于商業
用房具有很強的專業性，規劃部門一般不
容易了解某具體商業地產的經營和供需情
況還有收益情況。所以，這類房產在投資
和建設時都具有一定程度的盲目性，這些
房產在出租及轉讓時，政府征收的稅基也
可能不夠科學客觀。更重要的是，商業地
產不同于普通住房，如果沒有進行科學的
統籌和規劃，商業地產很容易出現供過于
求的現象。政府只有提供科學的合理的指
導，才能大大降低商業房的建設和投資的
盲目性。
（四）未建立全國性統一性的信息系統
根據房產市場的變化，各地的房產管
理機構和部門都在探索更好地管理方法。
但是，因為我國目前的房產交易和產權的
信息化建設實際上是各地各自為政的，存
量房市場及租賃市場還沒建立全國統一的
交易管理系統，所以，有關部門無法利用
全國統一的存量房和租賃信息來進行有效
的宏觀調控。
（五）城鄉房產管理的分割阻礙了社會
的進步
城鄉房產的分割管理是我國當前房產
管理方面的一個叫獨特的問題，而城鄉房
產的分割管理的根本原因在于我國所實行
的城鄉二元制度的土地和房屋管理制度。
正因為如此，不僅城鄉的居民之間存在著
對其所擁有的房產的權益不平等，而且因
為城鄉房產的非同等流通，這兩類房產在
市場上的公允評估價值也不平等。
（六）房地產業的經濟價值的總量不清
房地產業成為我國當下國民經濟十分
重要的支柱產業。根據國家統計局所公布
的數據，2011 年，我國的房地產業占 GDP
的比重已接近 14%。國家統計局的數據體
現了房地產業占據了我國國民經濟的十分
重要的地位，它的興盛或衰敗直接關系到
國民經濟的發展。因此，精準確切的伎倆
房地產經濟的總價值對于宏觀決策層進行
決策是至關重要的。但是，由于我國未建
立存量房和租賃房市場的全國性信息系統，
個人和機構與其所擁有的房產租售及收益
信息無法進行一一對應。因此，金融機構
的貸款房產和抵押房產的風險防范以及房
產的交易、持有環節的稅基的確定實際上
存在著一定的數據缺陷。這種缺陷在一定
程度上會對金融財政及財政的政策制定的
科學性和前瞻性有所影響。
二、房產市場管理問題的解決對策
（一）在調控管理方面對存量房市場及
租賃市場多加重視
因為存量房的市場及租賃房市場的飛
速發展，我國當下的住房市場早已發生了
質變。這種改變客觀性地要求管理住房的
機構和部門轉變當前的管理方式，而應對
存量房市場及租賃房市場的管理更加重視。
（二）對住房的新增、存量與租賃進行
科學規劃
要想解決當前的住房交易市場和租賃
市場所存在的關于供需結構的錯位問題，
需要在住房管理機關及相關部門相互協調
配合，首先要形成統一的關于各類房產銷
售的制度，使各類的房產都面向市場開放，
以此減少在住房領域因為產權的不同所形
成的購買和收益不平等的現象。其次，各
地的住房管理機關丟應當先對當地的住房
市場的各類住房總量做詳盡的了解，根據
當地的存量房市場及租賃市場發展情況和
規模數量，并結合當地經濟發展的規劃、
人口的結構及人均收入的水平等等因素來
制定科學的、合理的商品住房和保障住房
的增量建設的規劃。
（三）建立商業用房的投資及評價指導
體系
不同的房產管理機構應當依據市場發
展和變化，適時地對商業用房的基礎數據
進行搜集和整理，例如供需價格，出售及
出租、上繳的利潤等等數據，并依據這些
數據，建立起符合各地市場的情況的商業
用房的投資及評價指導體系。
（四）建立完整統一的城鄉房產的基礎
數據和產權數據
要解決城鄉房產的分割管理問題，需
要政府大膽地改革現行的土地管理制度，
對城鄉房產的管理體系進行合并，同時政
府需要考慮周全，在完善城市的房產基礎
數據和產權數據的同時，應建立完整統一
的且可供政府作決策的農村房產的基礎數
據和產權數據。
（五）提高房產交易的信息管理水平
無論是要建立起全國統一的存量房和
租賃房的市場信息的管理系統，還是要建
立起能夠為決策層提供可靠的房產價值統
計和評價體系，都需要對現有的房產信息
管理的水平進行提升，并在實現存量房和
租賃房的數據完整收集這個基礎上來實現
全國統一的管理，在這種基礎上，才有可
能實現房產的交易信息管理的全國化工作，
我國的房產交易的信息管理水平也才能有
質的飛躍。
總之，想要從根本上解決我國當前的
房產問題，以及消除房價過高和人們支付
能力之間拉開的巨大差距，房產管理機構
各部門應當明確問題根源所在，采取適當
的手段，建立合理科學的信息系統，切實
行動，落到實處。
參考文獻
[1] 張勤謀，耿秀芹，姜立強 . 關于我
國房地產市場宏觀調控問題的探討 [J]. 中
國經貿導刊 .2011（17）
[2] 馬樹根 . 我國房地產發展存在問題
與政府管理對策 [J]. 華東經濟管理 .2007
（02）
[3] 秦德安 . 關于房地產市場治理中
地方政府定位的冷思考 [J]. 中國房地產金
融 .2007（02）

上一篇：房地產企業全面預算管理的實施探討

下一篇：基于不同類型房地產項目區位選擇..