基于不同類型房地產項目區位選擇影響因素

【摘要】建設區位的選擇對房地產項目
的建設工程成本有重要影響。一般而言，
確定某個建設工程項目的具體建設區位，
需要經過建設地區選擇和建設場地選擇共
兩個層次。而目前房地產項目分類很多，
針對不同類型的房地產項目開發初期考慮
區位因素的側重點亦不同。
【關鍵詞】房地產；區位選擇；影響因素
1 房地產項目的分類
房地產項目的類型主要劃分為居住用、
工業用、商業用、農業用等類型，并具有
位置的固定性和不可移動性，建設周期長、
投資大，流動性差、難于變現等特征，因
此在選擇房地產項目進行投資時需要做出
準確的決策，控制好房地產項目的工程成
本，并提前預測風險，達到項目的預期投
資目標。
2 區位選擇總體影響
區位選擇不僅是開發，購房時普遍關
心的問題，也是城市系統規劃所必須參考
的重要變量
[1] 。區位選擇總體影響含六個方
面 ：（1）擬建項目的建設成本 ；（2）項目使
用的經營成本 ；（3）項目產品的營銷推廣 ；
（4）項目實際工期； （5）項目的建設質量； （6）
影響項目或投資者的投資戰略。 [2]
3 不同類房地產項目區位影響因素
區位選擇的因素包括宏觀和微觀兩大
方面，具體指地域因素，主要考慮擬選區位
的政治、法律、經濟、文化、教育、自然條
件等因素。具體地點的因素，如交通、土地
政策、規劃要求等因素。開發潛力分析，即
能否在該區位達到技術、投資最優的狀態。
3.1 居住房地產項目
進行住宅開發項目區位選擇時，應考
慮家庭對住宅的需求心理。住宅有花園別
墅、公寓、普通住宅三大類型，其區位選
擇共同的分析模塊如下 ：
1. 基于家庭組建模式、消費水平、交
通生活需求進行綜合分析
家庭的組建模式一般分為核心家庭，
主干家庭，及擴大家庭。它是從住宅片區
所覆蓋的居民人口數來分析項目的區位。
如居民人口呈現增長即預示住宅需求量呈
增長趨勢的區位，就有作為建設項目選址
的潛在性。
消費水平、交通及生活便捷性需求是
從市場經濟的宏觀因素考慮區位選擇。一
般靠近市中心時周圍都有大型購物商場、
技術先進的醫療機構和四面延展的交通系
統，而在城市邊緣則顯現出租金適中、服
務設施不全、交通遠辟的特點。居民在選
擇居住區位時會衡量消費水平、交通、服
務設施等綜合因素。
2. 基于微觀環境的渴求
舒適的生活環境，良好的社區文化，
和諧的自然景觀等都是消費者選擇的首要
因素，故在區位選擇時決策者應重點考察
擬選區位的微觀環境，如果該區微觀環境
現無法達到消費者要求，則在區位選擇時
還要考慮后期微觀環境建設的可能性。
3.2 工業房地產項目
工業區根據不同行業的特點如環境影
響、規劃面積可以分為內環、外環、遠郊
工業區。區位因素包括 ：
1. 項目自身定義
如果項目定義為高檔服務、首飾等工
業用地，它們的占地面積小，主要面向本
城市的銷售，要求建設區位臨近中央企事
業區，并和城市中心建立密切的聯系，及
時獲取外界技術和政策的支持。而項目是
類似機械生產、家電生產等大批量生產的
屬于外圈或遠郊工業用地，則考慮選擇偏
離城市中心的區位，以實現低價獲取土地
降低成本的目標。
2. 地區環境
包括自然環境、地質條件、建設條件、
建筑環境。著重考慮區位的環境政策是否
允許類似工業項目進駐 ；是否有完善的環
境保障措施，再利用污染土地技術等；水電，
天然氣等基礎設施能否滿足工業正常生產。
3. 產品銷售渠道
工業房地產主要用于工業產品的生產，
因此區位選擇因盡量處于需求輻射區中心
城市，并考慮鐵路、公路、航空等運輸渠
道是否完善，有無安全保障。
3.3 商業房地產項目
商業地產是房地產作為商業用途，通
常指各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、
休閑、和其他形式等物業管理類的房地產
項目類型，從管理模式、功能和用途不同
于居住房地產業，商業房地產區位選擇遵
循原則 ：
1. 全面調研
對于新入駐的商業房地產需要自身有
足夠的競爭力且具有獨特優勢。區位選擇
有特殊因素 ：與其他商業設施的接近程度 ；
周圍土地利用情況和環境 ；易接近性。為
避免因信息失真而導致決策錯誤影響到房
地產項目的成敗，這些信息分析都需建立
在全面調研的基礎上。
2. 完善基礎設施
基礎設施因素是影響商業地產項目開
發區位選擇的首要因素之一，總體來說，
基礎設施主要包括交通、水、氣、排污及
通信。居民更愿意在完善的優良的基礎設
施區域活動。選擇區位時需根據地區的基
礎設施建設情況，確定擬建項目與地區基
礎設施鍥合的程度。
3. 落腳配套設施建設
影響商業地產項目開發區位選擇的配
套設施主要是教育、衛生、醫療、體育、商業、
行政管理等。
4. 農業房地產項目
農業房地產指用于農業生產、農業研
究等以圍繞農業為主的使用功的房地產項
目。現在我國倡導的農業生產要堅持和諧
發展、產業化、可持續發展、城鄉一體化
原則。因此在選擇農業區位時要考慮：氣候、
地形、土壤、市場、交能運輸、政策等因素。
4 區位選擇綜合評價方法
4.1 現有分析方法
目前用于房地產區位選擇的評價方法
主要有粗糙集理論，模糊層次分析法。
4.2 評價方法猜想
對于房地產區位選擇的定性分析可考
慮采用 SWORT 優劣勢分析，PDCA 循環論
證，多元線性回歸分析，主成分分析方法
確定權重等多因素分析方法。
5 實例分析
現有某全國知名房地產開發企業集團，
想發展第 4 個分公司，該分公司需扮演進
一步優化公司的區域擴張戰略的模式，并
使集團品牌快速走向全國，逐步形成地產
開發業務的核心競爭優勢的角色。分析擬
在哪個區位發展第 4 公司？
1. 項目定義
公司發展第 4 個分公司旨在拓展集團
的業務區域，故先考察各地區現有的房地
產格局，然后結合業務目的，選擇適合本
公司發展但在該地區競爭力較小或者暫無
的房地產類型項目作為打入該地區的首要
保障，故可選擇低風險、保本的地區擴張
業務領域，達到進駐新市場的目地。
2. 重點考察
（1）擬選區位信息傳遞渠道是否多且
便捷。（2）考察地區對外來企業入駐的優
惠或限制政策，減少土地費用。（3）考察
地區經濟綜合水平和 4 個城市人口的消費
層級。（4）考察地區的基礎設施及配套設施。
（5）考察地區的未來規劃。這體現在城市
的未來發展方向，和城市綜合的競爭力。
如一些城市將來可能會面臨舊城改造，城
市發展的方向為公司發展提供了契機。（6）
考察地區的地形地貌。
3. 綜合考慮取交集
在完成實地考察后，考察小組需要按
照模糊或粗糙層次分析方法完成各數據整
理，提出考察報告，進行經濟技術論證選
擇最適宜的城市作為第 4 個分公司所在地。
6 總結
隨著我國經濟的快速發展，房地產已
經成為國民經濟的支柱產業之一，其發展
越來越受到人們的關注。
基于四種類型的房地產項目提出各主
要區位選擇影響因素，另針對項目建設地
區的選擇進行實例分析說明，提出定量分
析方法。 [3] 總之，項目建設地區的選擇不
是一個簡單決策問題，需要結合市場經濟
發展的要求、市場的供需預測、各地環境
條件，以及業主投資目的、功能價值分析等，
從廣泛的區位范圍內確定擬建項目的建設
區位。
參考文獻
[1] 束禮菊，劉玉萍，郭郡郡 . 城市地
租與房地產的區位選擇——以四川南充市
為例 [J]. 時代經貿 .2008，90（6）：119-
119
[2] 王雪青 . 工程成本規劃與控制 [M].
北京 ：中國建筑工業出版社，2011
[3] 劉捷，張雨 . 淺談市政項目如何
在決策階段有效投資控制 [J]. 大觀周刊，
2011，（49）：53-53
作者簡介 ：余艷（1992.07-）女，四
川南充，漢，本科，研究方向 ：房地產。

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