房地產開發成本控制體系的建立與實施要點

【摘要】房地產企業要想獲得經營利潤，
除了必須提供適銷對路的房源外，還應該
降低開發成本，嚴格控制各項成本費用支
出。文章從房地產成本構成入手，分析開
發成本控制的總體思路，以及各項成本控
制要點。
【關鍵詞】成本控制 ；目標成本 ；評估
機制 ；限額設計
當前我國的房地產市場隨著國家相關
穩定房價政策的出臺，包括近期呼之欲出
的房產稅征收，房地產界的競爭也逐步加
劇。房地產企業要想獲得經營利潤，除了
必須提供適銷對路的房源外，還應該降低
開發成本，嚴格控制各項成本費用支出。“利
潤＝銷售收入－成本費用”這一眾所周知
的簡單公式，“省錢就是賺錢”，誰在成本
管理領域走在前面，誰就在競爭中占據優
勢！
現從房地產成本構成入手，分析開發
成本控制的總體思路，以及各項成本控制
要點。
一、項目開發成本分析
房地產開發環節較多，且相互影響，
包括土地購買、前期配套、規劃設計、招
投標、施工現場管理、材料及設備采購、
銷售、工程竣工決算、融資、稅務籌劃、
物業管理等。各環節的成本可大體分為 ：
土地費用、前期費用、建造成本、基礎設
施費、公共配套費、營銷費用、管理費用、
財務費用、稅金等。土地費用、前期費用、
管理費用及財務費用在項目初期即可大部
分確定，其波動幅度較小，可控性相對較
小 ；建造成本、基礎設施費、公共配套費、
營銷費用則會因為項目本身情況以及眾多
復雜因素等情況的出現，如采取有效措施，
則影響成本較大。因此，可控性較大的費
用是我們在項目開發過程中進行成本控制
的重點。
二、開發成本控制的總體思路
1、建立目標成本機制，分解指標，落
實責任。
在開發初始階段建立各個環節目標成
本，并將目標分解，制訂具體指標，將責
任落實到各部門，確定各成本控制要點，
即確定“控制什么、怎么控制、誰來控制”。
2、項目開發過程中，重點抓規劃設計，
規范招投標行為，加強現場管理。
在成本控制上規劃設計具有“一錘定
音”的地位和作用，此階段加強控制將會
給企業降低至少 15％的成本，同時也會減
少因設計缺陷產生的設計變更數量。
嚴格規范招投標行為，制定嚴格的招
投標管理制度及評分細則，在招標前做充
分的準備，使中標價格更加合理、低價，
也會降低工程現場管理的難度。
完善設計變更、現場簽證管理制度及
程序，完善較大變更前的成本評審制度，
明確各相關人員的權限。
3、建立事前、事中、事后成本評估機制。
事前有可行性研究分析，進行經濟性
評估。
事中建立動態成本預警機制。成立成
本控制部，并定期對各個項目、各個環節
的動態成本進行全面分析、調整及評估，
對成本異常變動及時預警，經分析評審提
出糾偏措施。
事后清算評估。在項目完工后，由成
本控制部牽頭，對項目開發成本的構成、
分布、變化過程進行深入分析，并做出合
理的評估。
三、各項成本控制實施的要點和建議
1、設計管理和設計費用管理
眾所周知，設計結果決定了建造成本
的 85% 甚至以上，因此加強設計管理可以
最大限度的減少事后變更帶來的成本增加，
是建造成本管理的重中之重。
（1）產品定位準確，設計適當，科學
討論，明確審批職責。
產品規劃應該和客源定位相吻合，還
應順應和引導消費時尚。
委托一家實力較強的設計單位進行設
計，在做正式施工圖之前請專業技術人員
和專家對建筑設計方案、結構形式、地基
處理方法等進行會審，反復論證、優化。
明確設計初審、評審、決策各級人員
的職責和權限，由規劃設計部牽頭，組織
相關部門和各類評審委員會。
（2）招標確定設計單位。
無論何種設計單位的選擇均采取多單
位、多輪次招標形式，以爭取最佳的性價比。
（3）嚴格控制設計質量，設計費與其
掛鉤。
在項目前期盡可能確定有關技術經濟
指標參數，如限額設計或第三方優化設計
評審等，防止因設計失誤原因導致成本增
加，設計費用的審核、支付亦與之掛鉤。
（4）對工程造價影響大指標進行限額
設計。
在滿足設計質量的前提下，通過優化
設計，限制鋼筋含量、砼含量、節點設計
等對工程造價影響大的內容。另在積累了
一定數量、類型產品單位建造成本的基礎
上，可考慮采取限額設計方法。
2、建造成本管理
施工環節應選擇適當的承包模式，使
工程分判適當，一般選擇“施工總承包＋
專業工程分包＋部分材料甲供”的模式。
通常可指定專業分包的分項工程為樁基、
門窗、精裝修、消防、弱電、電梯、室外
配套等。而甲供材料的種類和范圍從資金
壓力、違約責任、管理能力等方面考慮不
易過多，可選擇數量大、規格少、市場價
格差異大、能夠合理規避建安營業稅的部
分材料、設備進行甲供。
在工程承包和材料采購過程中，堅持
“貨比三家，合理低價中標”的原則。
（4）加強對投標單位的議標制度。
一方面，通過議標，解決了招標過程
中存在的圖紙、技術、工期節點設置等各
類含糊不清的問題，避免了將這些問題、
矛盾帶入合同中而可能導致的后期現場施
工糾紛、價款爭議等事項 ；另一方面利用
承包商的競爭心態，可實現報價讓利、成
本下浮的目的。
（5）提早開始研究、完善設計圖紙、
材料樣板、招標準備等工作。
造價管理人員、設計管理人員避免不
了對某些專業存在生疏、不了解的情況，
提早開始研究工作，可在學習的過程中完
成了準備工作，為下一步的正式操作過程
積累了必要的專業知識和管理經驗，少走
彎路，減少后期成本增加的可能機會，間
接實現了成本控制的目的。
（6）完善設計變更、現場簽證的流程、
制度，完善設計變更前的成本評審制度，
明確各相關人員的簽字權限。
3、基礎設施成本管理
由于前期配套內容主要為水、電、燃
氣等與市政有關的壟斷企業發生成本，可
以通過研究相關政策規定，加強溝通聯系
的方式，減少支出，降低成本。
4、營銷費用管理
營銷費用主要指在項目銷售過程中形
成的種類費用，包括廣告費、推廣費、銷
售代理、售樓處費用等。
（1）建立各項廣告及市場推廣計劃和
預算的執行及監督體制。
（2）建立營銷費用管理的招標體系。
細化各項廣告制作的報價、比價、議
價操作流程，用競標的方式，謀求各項廣
告制作的優質低價，控制廣告制作的費用
成本。
（3）降低媒體發布的折扣點。
媒體發布尤其是報紙廣告的投放，占
整個廣告費用的很大比重，進一步降低主
要媒體廣告發布的折扣點數，可直接降低
廣告費用。
5、管理費用控制
管理費用是指為組織和管理項目開發
經營活動而發生的各種費用，主要為人力
資源成本、行政費用、招待費等。可通過
降本增效、提高工作效率、樹立全員降低
成本的觀念等措施進行控制。
6、財務費用管理
財務費用主要為資金成本，與開發進
度、銷售進度、融資計劃有關。
合理安排資金計劃，發揮集團資金統
籌的優勢，保證項目資金供求平衡，最大
限度降低項目資金成本。相關部門積極參
與，爭取資金支付減緩免的方式來適當降
低財務費用。
四、結語
從上面的分析不難看出，房地產開發
的各項成本貫穿于整個項目管理環節，只
有通過全員參與，建立事前、事中、事后
成本評估機制，才能更好的降低開支，提
高收益。
參考文獻
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