論房地產(chǎn)開發(fā)的政策風險及應對

【摘要】隨著經(jīng)濟時代的到來，我國的
房地產(chǎn)業(yè)得到了空前的發(fā)展，由此也使得
某些社會問題變得更加嚴重，國家為了打
壓非理性上漲的房價與該行業(yè)的投機活動，
加大了對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度。本文主要
對我國在當前的房地產(chǎn)開發(fā)中，有可能面
臨的一些政策性風險進行分析，同時提出
了對政策風險行之有效的建議。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā) ；政策風險 ；風
險應對
1 概況
所謂政策風險，它是指由國家頒布實
施的、且與房地產(chǎn)相關(guān)的政策變動，為房
地產(chǎn)開發(fā)所帶來的風險。因為房地產(chǎn)業(yè)同
國家的經(jīng)濟發(fā)展有著密切的聯(lián)系，所以它
很容易受政策變動的影響。房地產(chǎn)開發(fā)所
面臨的政策風險主要由土地政策風險、貨
幣政策風險、財政政策風險等組成，本文
主要針對這些政策風險，提出相應的政策
風險應對建議。
在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，它將會面臨
來自各方面的風險，其中政策風險則屬于
系統(tǒng)性風險，由于系統(tǒng)性風險不但無法避
免，并且還會給從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)造
成巨大的影響，所以，從事房地產(chǎn)開發(fā)的
企業(yè)要對國家的政策導向進行準確地把握，
并及時了解國家頒布實施的各項與房地產(chǎn)
開發(fā)相關(guān)的政策，從而積極應對這一類的
風險。
2 摸清房地產(chǎn)政策的導向，及時識別政
策風險
雖然政策風險對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來
說是無法避免的，但是實力雄厚的房地產(chǎn)
開發(fā)企業(yè)，通常都會努力摸清相關(guān)的房地
產(chǎn)政策導向。而那些中小型的房地產(chǎn)開發(fā)
企業(yè)，反而不太重視這項工作，他們的目
光僅限于在開發(fā)之前核算成本與造價，以
此來判定開發(fā)此項目能否獲利。尤其是在
當前這個時期，房地產(chǎn)已經(jīng)成為了大眾關(guān)
注的焦點，房地產(chǎn)的相關(guān)政策也不斷出臺，
政策環(huán)境可以說是日漸從緊，所有房地產(chǎn)
開發(fā)企業(yè)都成為國家的調(diào)控對象。一些中
小型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于對政策的把握
不夠，往往在政策出臺后才采取措施，但
是為時已晚。所以，每次國家政策出臺后，
都會波及一批中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。一
些抵御能力較弱的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在國家
政策的調(diào)控下，甚至難以維持，最終倒閉。
一些大型房地產(chǎn)企業(yè)雖然不至于落到倒閉
的境地，但是其生產(chǎn)經(jīng)營和利潤等也受到
嚴重影響。
所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論規(guī)模大小，
都應該及時且準確的識別來自房地產(chǎn)開發(fā)
的政策性風險，對所有與房地產(chǎn)有關(guān)的政
策，特別是新頒布的政策，都要迅速進行
收集、分析以及整理，同時將政策研究的
結(jié)果做成報告的形式，遞交給開發(fā)企業(yè)的
管理層保管，以便在決策時作為參考。通
過對相關(guān)政策的研究，它不但可以幫助房
地產(chǎn)的投資者掌握正確的投資與開發(fā)方向，
比較準確的對未來市場需求進行預測，并
且還能有助于投資者在政策發(fā)生變化時，
及時對投資策略進行調(diào)整，起到最大限度
地控制政策風險的目的。
3 大力拓寬融資的渠道
大部分的政策風險其實都可以利用準
確把握相關(guān)政策與規(guī)范其開發(fā)行為來進行
應對，例如貨幣政策的變動為企業(yè)所帶來
的融資風險，企業(yè)就可以通過大力拓寬融
資渠道，從而改變太過依賴于銀行貸款的
不良現(xiàn)象。目前，在銀行貸款之外還有多
種融資渠道，可讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其進
行選擇。
3.1 以上市進行融資
上市無疑是房地產(chǎn)企業(yè)迅速籌措巨額
資金的一個有效方法，而且籌措到的所有
資金都可以當成注冊資金永久使用，不存
在確切的還款日期。同時，上市還能為開
發(fā)企業(yè)提供相對穩(wěn)定的資金，以滿足開發(fā)
過程中的資金需求。當然，上市對于房地
產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)來說，還是會有一定的挑戰(zhàn)
性，但是只要企業(yè)能夠上市成功，便會讓
資金融通突破其瓶頸問題，讓它能在眾多
實力強勁的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)里脫穎而出，
并以此增強自身在該行業(yè)中的競爭能力。
3.2 以房地產(chǎn)投資信托進行融資
它指的是以利用收益憑證進行發(fā)行的
方法，使特定投資者的資金匯集在一起，
交由專門的投資機構(gòu)對其進行房地產(chǎn)的投
資與經(jīng)營管理，再把投資所得的全部收入，
按一定比例分給投資者的一種信托基金。
它不但是一種難得的融資方式，同時也打
通了民間資金直接參與到房地產(chǎn)開發(fā)中去
的融資渠道。
3.3 債券融資
因為房地產(chǎn)債券相比于一般債權(quán)來說，
其收益要高得多，安全性也比股票要好，
同時它還兼具一定的流動性，因此對于投
資金額較大、開發(fā)時間較長的房地產(chǎn)業(yè)來
看，對外發(fā)行企業(yè)的債券不失為一種好的
方法。
3.4 融資租賃
該方法是由房地產(chǎn)專門的租賃公司，
通過各種融資手段對社會上的投資進行吸
收，以此來轉(zhuǎn)變我國房地產(chǎn)業(yè)僅依靠銀行
貸款這種單一的融資方式，從而把風險降
到最低。
3.5 銀行貸款
目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金，
很大一部分來自于銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)
企業(yè)要吃透各個銀行的相關(guān)貸款政策和規(guī)
定，和銀行搞好關(guān)系，通過銀行貸款維持
自己開發(fā)資金的需求。
4 規(guī)范自身開發(fā)行為，積極應對政策風
險
根據(jù)政策研究報告中的相關(guān)內(nèi)容，再
把開發(fā)商的開發(fā)行為與之進行比較，使其
開發(fā)行為更加規(guī)范化。只有開發(fā)商在實施
開發(fā)行為之前就摸清國家的相關(guān)政策，明
白哪些開發(fā)行為國家是大力支持的，哪些
開發(fā)行為又是國家明令禁止的，才能夠?qū)?br /> 即將進行開發(fā)的項目做出正確的決策，從
而有效保證該開發(fā)項目能順利進行。
5 結(jié)束語
在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，必然會面臨
著不同的風險，目前越來越明顯的便是政
策風險。為了能提高開發(fā)效率和保證開發(fā)
效果，開發(fā)企業(yè)務必要仔細對房地產(chǎn)的相
關(guān)政策進行研究，同時積極拓寬其融資渠
道、規(guī)范自身的開發(fā)行為，切實做好政策
風險的應對工作，確保房地產(chǎn)的開發(fā)能順
利進行。
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