論房地產開發的全過程投資控制

【摘要】房地產開發具有建設周期長、
投資數額大、投資風險高等特點，項目投
資控制應貫穿于項目開發的全過程。本文
從競拍決策階段、規劃設計階段、實施階段、
竣工驗收階段闡述了房地產開發的全過程
投資控制措施。
【關鍵詞】房地產開發 ；投資控制 ；成
本管理 ；全過程
全過程投資控制是要在單位、時間、
措施形成系統中，根據各階段工作的性質
和特點進行動態控制，尋求合理、有效的
任務組合和解決方案，改變工程中造價估
算、概算、預算和承包合同價、估算價、
竣工決算價缺乏連續性的狀況，從而盡可
能地為建設項目創造效益。一般房地產項
目的投資周期劃分為房地產項目開發土地
的競拍階段、決策階段、規劃設計階段、
實施階段、竣工驗收階段五個階段。房地
產開發與其他一般行業相比，具有建設周
期長、投資數額大、投資風險高等特點，
項目投資控制應貫穿于項目開發的全過程。
1 競拍、決策階段的投資控制
1.1 正確定位項目市場目標
根據市場調查情況，決定項目的市場
定位包括項目的產品定位，建筑產品的質
量定位，建設環境的品質定位。有了項目
正確的定位目標，可以周期性地對投資實
際發生值和計劃值進行比較，還可以根據
已完成工程的實際情況預測未來值，提前
采取預防措施，使項目造價始終處于受控
狀態。
做好基礎資料的收集，保證詳實，如
工程所在地的水電路狀況、地質情況、主
要材料設備的價格資料、大宗材料的采購
情況以及現有已建類似工程的相關資料等。
投資管理人員要對資料的準確性、可靠性
認真分析，保證投資預測、經濟分析的準確。
1.2 認真做好市場研究
做好城市發展狀況和城市房地產狀況
的調查，以確定目標客戶，這將直接關系
到產品銷售情況。根據項目開發的土地周
邊的市場情況和基礎環境進行細致的調查
研究，研究附近相同類型的已開發項目的
投資額、競拍土地的價格和項目銷售價格
情況以及政府規劃設計條件分析 ；項目開
發土地的 SWOT 分析。對項目進行投資估
算，判斷這個項目是否值得投資，確定項
目開發土地的最高競拍價格。
2 投資成本估算
2.1 做到成本最低合理化
一個房地產項目的投資組成大致可分
為六大部分 ：第一是土地費用，主要包括
動拆遷費、土地管理費、征地補償費、土
地稅等；第二是前期費用，主要包括勘察費、
規劃費、設計費、審圖費、招標費、監理
費等；第三是政策性費用，主要包括質檢費、
基礎設施配套費、人防工程費、墻改基金、
消防費、規劃管理費、開發管理費、交易
手續費、保險費等 ；第四是配套設施費用，
主要包括供水管線及增容費、供電設施及
增容費、綠化準備費及其他公共服務設施
費用等 ；第五是建安造價，主要包括土建、
安裝、裝飾、設備等費用；第六是其他費用，
主要包括貸款利息、稅收、管理費等。
2.2 做好投資成本估算
要科學確定目標，形成投資控制目標
系統，緊緊抓住項目定位分析，在充分調
查研究的基礎上，尊重科學，尊重事實，
將成本最低合理化。
3 規劃設計階段的投資控制
3.1 制定方案階段
設計是項目成本控制的最重要階段。
設計階段承上將項目論證的成果以施工圖
來表現，實現項目意圖向下指導合同訂立
和現場施工，圖紙的效率和質量直接關系
到合同和工程進度。
項目投資的 80% 決定于該設計階段，
而設計費用一般為工程造價的 1.2% 左右。
項目確定后，決定投資大小完全取決于工
程設計。投資控制者應對設計進行主動控
制，主要措施有 ：審查設計概算，看它是
否在批準的投資估算內 ；進行設計招標，
引入競爭機制 ；實行限額設計，限額設計
是設計過程中行之有效的控制方法 ；積極
運用價值工程原理，爭取較高的工程價值
系數，提高投資效益 ；嚴格控制設計變更，
實施動態管理 ；引進設計監理，通過設計
監理達到既保證工程項目安全可靠又最大
限度提高其實用性和經濟性 ；改進設計取
費方法。
3.2 設計規劃實施的投資控制
做好方案優化，結合項目的實際情況，
在滿足生產的前提下，遵循“效益至上”
的原則，進行多方案比選，同時要求設計
人員必須牢固樹立經濟意識。
4 實施階段的投資控制
4.1 施工計劃的編制
施工階段的工程造價是建設項目投資
的最主要費用，而建設工程施工招標制度
是建設單位控制工程造價的有效手段，招
標文件的編制必須注意規范性和嚴謹性。
招標文件如果出現前后矛盾的漏洞，則會
在建設合同履行過程中發生糾紛，給承建
商索賠的機會，給建設單位造成不必要的
經濟損失。招標文件中的工程量清單編制
和合同中專用條款的編寫非常重要，工程
量清單項目劃分及特征描述要科學，工程
量的計算要準確。要做好工程造價資料的
收集整理工作，合理確定工程造價，加強
設計變更管理，減少變更造價。實現該工
作的標準化、規范化和信息管理系統化。
4.2 動態成本的管理
此階段應注意 ：制定先進、合理的工
程造價控制目標，定期進行工程造價實際
值與目標值的比較，找出偏差，分析原因，
及時采取有效措施加以控制，以保證工程
造價控制目標的實現 ；合理確定材料品牌、
嚴格控制材料價格是降低造價的有效手段 ；
各種施工方案進行技術上、經濟上的對比
分析，從中選出最合理的施工方案，以達
到資源最佳配置和合理利用 ；建設單位要
規范設計變更、工程變更和現場簽證的程
序。加強項目總體管理，避免發生索賠。
5 竣工驗收階段的投資控制項目管理
房地產開發企業結算工作的突出特點
是大量性、集中性、復雜性。為避免結算
時產生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏
忽，應建立結算原則會議確認制、二次復
核制、審計和獎懲機制。
5.1 做好工程竣工決算
工程竣工決算是反映建設項目和投資
效果的重要文件。投資控制者審核工程結
算、決算時，著重做好以下工作 ：依據工
程量計算規則和方法，認真計算審核工程
量，提高結算準確度 ；合理計取費用標準，
正確反映工程造價。由于工程材料價格變
動和人工工資的提高，間接取費標準和種
類也會有變動，造價工程師必須熟悉有關
政策變動情況。掌握好現行政策。
5.2 加強項目后評估，實行投資節約獎
勵
項目后評估是建設周期的最后一個階
段的一種延伸，通過系統地對項目進行評
估，對項目實施結果進行全面評價，從中
總結成功的經驗，吸取失誤的教訓，為今
后同類項目的決策提供參照和分析依據。
因此，為投資控制節約的項目班子和個人
給予一定比例的獎勵是必要的，這樣可以
充分調動他們的積極性，自覺而認真地搞
好此項工作，使有限的資金發揮最大的投
資效益和社會效益。
參考文獻
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