房地產開發企業項目成本控制與管理

【摘要】房地產開發企業項目成本控制
過程中應對項目實施全壽命成本控制，并
在此基礎上分階段進行控制，將價值工程
的方法貫穿到成本控制的各環節，在不同
階段通過分析采取相對應的措施，進而達
到成本的有效控制，設計階段是房地產開
發企業項目成本控制的重點，施工階段是
房地產開發企業項目成本控制的另一個關
鍵點。
【關鍵詞】房地產開發企業；成本控制；
管理
房地產企業為實現成本管理目標而進
行的一系列計價、定價的系統活動就是工
程造價管理，全過程造價管理主要包括 ：
立項、策劃、發包、施工、竣工、維護等
幾個階段的動態管理，每個階段的造價內
容有所不同，相應的管理方式、控制重點
也有所不同，所謂開發成本的有效控制，
就是在優化建設方案、設計方案的基礎上，
在建設程序的各個階段，采用一定的方法
和措施，把工程造價的發生控制在合理的
范圍和核定的造價限額以內。貫穿于項目
投資決策階段、設計階段、項目發包階段
和實施階段，但房地產開發項目成本控制
應有二個關鍵階段 ：設計階段和施工階段，
成本控制在設計階段（包括選材用料）占
有 70—80% 的分量，工程階段（包括合約
和實施階段）占 20—30%。
1、項目設計階段是成本控制的重點
通過實施建筑工程設計優化，對施工
圖進行設計優化，在設計階段降低工程造
價，能夠達到節約工程建設投資目標，使
開發出來的產品性價比更高、開發商獲得
更大的投資效益。在具體設計過程中應具
體抓好以下幾方面的工作 ：
1.1 項目設計委托時，要向設計單位
及設計人員提供盡可能詳盡準確的相關設
計資料及各種技術經濟指標，明確項目開
發的定位、工程建設成本控制范圍、質量
及效果，特別要強調設計方案的“經濟合
理性和技術先進性”間的關系，具體內容
包括戶型、功能、環境配套、結構設計等。
在保證工程質量和滿足使用功能的前提下
盡可能從源頭上作好成本節約。
1.2 項目方案設計控制要點 ：
（1）產品的市場定位與產品定位，產
品功能、標準、戶型組合 ；
（2）豎向標高的確定，土石方平衡方案，
景觀對原始地形的利用 ；
（3）公建及配套種類及規模分析，綜
合管網的初步布置，水電設備房位置 ；
（4）窗地比，平面周長，體型系數 ；
（5）人防工程自建與繳費的決策 ；
（6）項目分部分項工程及部品部件的
價值判斷。
1.3 初步設計完成后，房開企業技術部
門要認真審查比對，不能過分依賴于設計
部門。這一階段十分重要，著重應注意的
是設計方案是否達到所要求的各項技術經
濟指標，整個設計思路是否經濟合理，注
意以下幾點 ：（1）各建筑、結構、構造做
法及建筑選材 ；（2）結構形式、基礎形式、
擋土墻形式的選擇 ；（3）外立面設計 ；（4）
電梯、空調等大型設備選型 ；（5）管線布
置走向 ；（6）變配電系統 ；（7）道路斷面 ；
（8）公攤面積與公攤系數優化 ；（9）精裝
修配置標準與成本； （10）鋼筋、砼含量； （11）
門窗開啟方式及分隔設計。
1.4 施工圖設計階段，這是控制工程成
本最主要的一環。設計過程中，有些工程
設計人員只注重設計“質量”及設計期限，
沒有更多的考慮設計對工程建設成本的重
大影響。限制和控制對工程造價影響大的
內容。實施限額設計，在滿足設計質量的
前提下，通過優化設計，限制每平方米含
鋼量、混凝土含量，單位施工圖預算指標、
設計變更費用限額指標等對工程造價影響
大的內容。尤其要注意以下幾點 ：（1）結
構體系的確定及主要豎向構件和平面布置 ；
（2）基礎的選型及設計圖 ；（3）電算模型
及計算系數的取值 ；（4）標準層的布置及
截面配筋； （5）地下室的布置及樣板配筋圖；
（6）結構轉換層的布置及配筋情況。
2、施工階段是項目成本控制中的另一
個關鍵階段
根據施工階段的這一特點，在該階段
的成本控制中除了要加強合同管理外，還
應重點加強施工現場的管理，嚴格控制工
程變更及把好建筑材料、設備的質量價格
關 ：
2.1 加強合同管理，施工合同的簽訂，
應當遵守國家的法律、法規和國家計劃，
遵循平等互利、協商一致、等價有償的原則，
把握合同條款的內涵，精心推敲合同文字
的措詞，增強合同條款的嚴密性。保證合
同的順利履行，有效預防合同糾紛的發生，
減少、避免施工索賠，從而減少工程費用。
在合同履行過程中嚴格合同變更確認批準
流程，建立健全合同履約跟蹤檢查制度，
加強監督，提高合同履約率，發現問題及
時糾正，從而更有效地控制工程造價。
2.2 加強施工現場管理工作，優化施工
組織設計，選擇技術先進、經濟合理的施
工方案，同時盡可能減少設計變更及嚴格
控制現場工程量變更簽證工作。
現場簽證是施工過程中一項經常性的
工作，許多項目由于現場簽證的不嚴肅，
引起工程造價失控。據統計，由于工程量
簽證問題所引起的工程結算價的上升幅度
可達 10%-20%，個別的甚至更高，必須嚴
格現場簽證制度管理。
2.2.1 明確現場簽證發生的原因 ：（1）
設計變更導致的拆除或返工 ；（2）項目部
發出的零星工程委托 ；（3）合同規定實測
工程量 ；
2.2.2 按合同約定是否可以單獨定價，
或按合同約定的計價方式并入結算，如需
單獨定價，明確原因 ；
2.2.3 簽證的范圍應正確，現場工程管
理人員必須認真熟悉招標文件、投標文件
和合同文件，明確工程承包范圍，防止盲
目簽證。
2.2..4 簽證單上必須由項目部工程師注
明準確完成時間。一般來說，施工內容完
成后，施工單位應當在三天之內或相應的
工程內容隱蔽前填寫簽證單報監理工程師
及項目部確認 ；如無特殊理由，監理工程
師及項目部也應在一周內簽署意見并返回
施工單位。
2.3 切實把好設備、材料的質量及價格
關。材料是工程造價的主要組成部分之一，
據測算材料費用一般占工程造價的 65% 以
上，因此它對工程造價的影響巨大，最重
要的一點在材料價格的控制上要做到施工
前確定，施工前讓施工單位上報材料品牌、
規格型號、材料價格，經業主確定品牌后
進行市場詢價，對上報價格以書面形式進
行批復，現場實際施工即可按確定品牌執
行，結算時按確定價格結算，避免了施工
中以次充好和結算中虛報價格的現象。從
而能較好的控制材料、設備的質量和價格，
以降低工程造價。
控制好以上二個關鍵階段的同時還應
正確處理成本、市場、工程質量、開發周期、
資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大
工程質量事故，努力縮短開發周期，嚴格
控制項目的質量成本和期間費用，加速投
資回報，提高投資回報率，以降低企業開
發成本。
3、結束語
總之，項目施工階段的成本控制是工
程項目成本全過程控制中極其重要的一個
環節和階段，它與設計階段的成本控制一
起構成房地產開發項目成本控制的二個關
鍵階段。作為房地產開發商要時刻具有控
制開發成本的經濟頭腦，認真分析對待建
設過程中技術問題和經濟問題，減少或避
免建設資金的浪費。而項目造價、工期、
質量等是一個相輔相成的問題，項目成本
控制是集經濟、技術與管理為一體的綜合
學科，只有做到各方面綜合平衡，才能做
到直接有效。

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