房地產企業合同管理對工程造價的影響及對策

【摘要】針對我國房地產項目合同管理
的問題，主要分析了其對工程造價的影響。
本文首先闡述了房地產企業合同管理的重
要意義，然后分析了房地產企業合同管理
對工程造價的影響，最后分析了合同管理
過程中工程造價控制的對策及措施，希望
筆者的分析對該領域的研究具有一定的借
鑒意義。
【關鍵詞】房地產；合同管理；工程造價
一、前言
目前，我國的房地產項目呈現逐年上
升的趨勢。大量的房地產項目全面展開的
同時，部分房地產商為了追求項目的完成
速度，對合同的管理往往不太重視。這會
對整個工程的造價產生不利的影響。為了
獲得更好的利潤效益，對工程造價的控制
至關重要，因此，需要加強對合同的管理，
以控制好工程造價。
二、有效控制工程造價房地產企業的
生存和發展的前提
目前，由于受到國家宏觀政策調控的
影響，房地產企業當前的狀況不太樂觀，
競爭程度也越演越烈，導致經營越來越困
難，銷量下跌，售價下降，加強工程造價
的控制以降低房地產工程的成本顯得非常
的必要。為了實現預期利潤目標，實現利
潤和利益最大化，房地產企業必須把重點
放到如何在房地產開發的全過程中有效實
施工程造價的控制和管理。
三、加強房地產企業合同管理的現實
意義
1. 加強建設工程合同管理是市場經濟
發展的客觀要求
隨著市場經濟機制的發育和完善，要
求政府管理部門打破傳統觀念束縛，轉變
政府職能，更多地應用法律、法規和經濟
手段調節和管理市場，而不是用行政命令
干預市場。合同是調節發包人和承包商經
濟活動關系的法律依據，加強建設工程合
同的管理，是社會主義市場經濟規律的必
然要求。
2. 加強建設工程合同管理是規范建設
各方行為的需要
目前，從建設市場經濟活動及交易行
為看，還有相當多的工程建設參與方缺乏
市場經濟所必須具備的法制觀念和誠信意
識，不正當競爭行為時有發生，承發包雙
方合同自律行為較差，加之市場機制難以
發揮應有的功能，從而加劇了建筑市場經
濟秩序的混亂。在此種情況下，政府行政
管理部門今后必然會大力規范市場主體的
交易行為。因此，參與工程建設的各方，
必須通過加強合同管理增強誠信意識和法
制觀念，嚴格遵守合同規定，否則必然會
在市場競爭中被淘汰出局。
3. 建設工程合同是項目建設活動中科
學管理的重要手段
建設工程是一項復雜的系統工程，工
程項目的建設周期長，生產要素價格變化
頻繁，工程建設項目的各類合同是貫穿工
程建設項目全過程的技術經濟文件，合同
編制的好壞直接影響到工程項目的造價，
建設工程合同的管理其實質就是建設工程
造價的管理，是確定和調整合同雙方經濟
關系，解決合同糾紛，控制工程造價的重
要手段。所以，在工程建設項目管理的全
過程中，都應該加強合同管理，只有這樣
才能使建設項目達到良好的投資效益。
四、合同管理對工程造價控制產生的
影響
1. 合同類型選擇對工程造價控制的影
響
合同類型的選擇，發包人擁有主動權，
但必須依據實際情況，考慮各種因素，確
定合理的合同類型。作為房地產企業，一
般情況下對于有全套施工圖紙、工程量能
夠較準確計算，規模不大、工期較短、技
術不太復雜、合同總價較低且風險不大的
項目，可采用固定總價合同。優點是有利
于工程管理、減少工程變更、利于投資控
制，這樣發包人承擔的風險較小 ；對于設
計深度不夠，技術復雜，各項費用不易估算，
易采用單價合同可避免使發包人或承包商
一方承擔過大風險。
2. 合同簽訂前合同管理對工程造價的
影響
合同簽訂前合同管理主要指建設項目
招投標階段的合同管理，該階段的合同管
理對工程造價具有決定性的影響。為了使
每一個投標單位都能接受相應的合同條款，
就要在發放招標文件時，將科學合理的合
同條款納入其中，這項工作對于房地產企
業在合同的實施過程中受益是非常大的。
3. 合同的簽訂對工程造價控制的影響
有些無論發包人還是承包人因為缺乏
法律意識，所以在合同簽訂的時候并不知
道施工合同簽訂時所用的合同文本不標準，
并不是國家所規定的具有嚴格標準的合約，
而是自己編制的。因為簽約雙方不了解甚
至不在乎此方面的問題，在編寫合同時合
約的內容、條款含糊不清，在工程進行中
發生問題或是經濟利益就將會導致工程糾
紛。因此，應事先在合同中明確可預見的
因素，盡量避免糾紛和索賠發生帶來的造
價提高。
4. 工程項目實施過程中合同履行對工
程造價控制的影響
工程合同一經簽訂，確定了合同價款
和結算方式之后，影響工程造價的主要因
素便是工程設計變更或簽證，以及工程實
施過程中的不確定因素。該階段的合同管
理對工程造價控制目標的實現具有關鍵性
的意義。必須嚴格執行合同條款，避免違
約產生糾紛，索賠導致突破造價目標。另外，
對于合同實施時間長，管理難度大的項目，
如果管理不好，工程造價可能失去控制。
4.1 設備與材料管理
工程造價中，設備和材料的費用占工
程費用的 60~70%，設備和材料對造價的影
響可想而知。因此，做好設備和材料的管
理至關重要。在工程施工過程中，承包商
經常以各種理由更換合同中設備和材料的
品牌，以達到認質認價的目的，這樣，大
大提升了工程造價。此時，發包人要進行
市場調研和考察，弄清這些設備和材料有
無真正更換的必要，盡量采執行合同中要
求的品牌和價格，給承包商不留鉆空子的
機會，達到合理控制工程造價的目的。
4.2 工程變更、簽證管理
工程變更、簽證是合同履行過程中常
見的現象，也是發承包雙方極易引起合同
履行爭議或引發合同履行障礙的活動。實
際工作中，對于變更、簽證的管理尚缺乏
足夠的重視，為了追求工程進度，常會出
現隨意變更、過度變更、隨意簽證，給工
程的結算的順利進行埋下隱患，給企業造
成極大的經濟損失。或者有的承包商在投
標時有意壓低價格，但在施工中以各種理
由變更設備材料來追加資金，這都會嚴重
影響到造價的有效控制。
5. 竣工驗收階段合同管理對工程造價
控制的影響
竣工驗收階段合同管理也是一個相當
關鍵的環節，是對整個工程造價的分析和
總結。全面收集工程竣工結算資料，積極
配合審核單位嚴格按照合同條款規定的結
算辦法在合理時間內完成審核。只有這樣，
才能使建設項目取得良好的收益。
五、合同管理過程中對工程造價控制
的措施
1、聘請高素質的招標代理機構和咨詢
公司協助完成招標工作
合同的確定必須通過招標、投標、開標、
評標、定標的程序，招標的控制價以及投
標的中標價是整個合同的核心問題。投標
價格就是合同價款。招標文件編制的完善
與否對造價的影響巨大，招標文件列入的
信息量不足，實施過程中漏項和含糊不清
的東西就越多，工程造價就越難控制。
2. 推行建設工程施工合同示范文本制
度，把好合同簽訂關
推行合同示范文本制度，一方面可以
幫助當事人了解并掌握有關法律、法規，
使具體的建設工程合同的簽訂符合法律規
范的要求，避免出現顯失公平和違法條款 ；
另一方面便于合同管理機關加強監督檢查，
提高合同的履約率，維護承包方與發包方雙方的利益和維持建設市場次序。簽訂工
程合同時，要根據各工程的特點，應選擇
恰當的發包方式和價款調整條件（指工程
設計變更或工程簽證導致工程增減的結算
條件和結算方法），因為不同的發包方式和
價款調整條件，直接關系工程造價的控制
效果。
3. 提高合同管理人員業務素質，做到
全員參與合同管理
為了在工程建設的各個環節把好關，
應配備精通合同法律法規、熟悉工程實施
全過程同時有豐富的實踐經驗和高度的責
任心專業的合同管理人員，根據建設工程
施工合同的特點，總結以往各類投資項目
合同管理、工程造價管理方面的經驗與教
訓，對工程建設過程中可能出現的各種情
況，在合同的簽訂過程中做出有利于工程
造價控制的對策，同時需加強全員合同管
理的教育和培訓，規范項目管理行為，讓
所有參與項目建設管理的人員都參與到合
同管理中。
4. 建立合同管理目標制度，控制變更
和簽證
4.1 控制工程變更可以從以下幾方面入
手 ：
1）使用高水平的監理公司和監理工程
師，他們的個人素質和學識水平直接影響
到造價控制。
2）將有豐富技術和經營經驗的人員派
駐現場，避免發生不必要的變更和簽證。
3）建立健全有關變更的審批制度，在
施工過程中如必須變更時，應按照規定的
程序辦理變更手續，進行工程量及造價增
減分析，有效地控制工程造價。
5. 把好竣工結算關
竣工結算審核是房地產企業工程造價
控制的最后一關，若不嚴格把關將造成不
可挽回的損失，這是一項細致具體的工作，
尊重實際，不少算、不漏算、不多算，去
虛存實。除事先另有規定外，竣工結算審
核原則不得違反合同規定。
7. 利用現代化手段建立合同管理系統。
隨著科技的發展和建筑市場的發育，
工程項目的規模日益龐大，合同條款日趨
復雜，合同文件的組成內容也越來越多，
因此迫切需要借助計算機技術建立合同管
理系統。如合同檔案庫、合同分析系統等。
利用計算機合同管理體系，實現合同的訂
立、履行、監督和檢查的系統管理，從而
達到保證工程建設順利進行，維護建筑市
場秩序穩定的目的。
8. 重視合同后評估
合同后評估是合同管理的總結階段，
往往不為人所重視，其實合同后評估工作
是件很重要工作，它是對合同好壞、管理
得失的評估，它可讓我們及時了解項目管
理中應注意的問題，為下一工程項目造價
控制提供可借鑒的經驗。
六、結束語
隨著我國政府對房地產行業采取的一
系列宏觀調控政策的實施，承包商法律意
識的提高及誠信意識的淡漠，房地產企業
在經營過程中所涉及各種風險日益增多。
根據當前房地產市場出現的新情況和新特
點，加強合同管理對合理確定和有效控制
工程造價，維持房地產企業的生存，提高
房地產企業的投資效益有著重要意義。
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