房地產市場監管與對策研究

【摘要】我國的房地產業在近些年相當
繁盛，但其中問題也相當多，尤其是城市
房價過快的增長速度，令許多地區的房地
產市場呈現出畸形發展。針對這種狀況，
相關的市場監控工作必須要加強，為此需
要結合具體地區的房地產市場發展情況，
制定合理、有效的監管對策。本文將以吉
林省的房地產市場為例，探究房地產市場
中常見的實際問題，并提出一定的監管對
策，希望能有益于房地產市場的良性發展。
【關鍵詞】房地產；市場監管；監管對策
房地產市場具有很強的地域特征，尤
其是在房價增長方面，不同省份甚至不同
城市的房地產市場所面臨的問題和問題的
嚴重程度都可能存在很大差異。因此，房
地產市場的監管不能盲目照搬其他地區的
經驗，必須考慮當地的實際情況，將之與
房地產的監管理念相結合，這樣才能保證
監管對策的有效性，為監管措施的落實提
供基礎。這里就以吉林省的房地產市場為
例，分析實際的監管問題和監管對策。
一、房地產市場特征
吉林省的房地產市場既有全國房地產
市場的統一特征，又有自身地域的獨有特
征，在考慮房價增長相關問題時，這兩種
特征應分別考慮。
從統一特征來看，吉林省的房地產市
場和其它地區一樣存在著價格增長過快的
現象。雖然目前的房價水平仍低于南方發
達省市，從 2013 年的數據來看，吉林省的
房價收入比僅為 6.2，比 7.3 的全國平均水
平仍要低出一截，全國排名僅為 21 位。但
吉林省房價收入比的增長速度卻是極快的，
其增速高出全國平均水準，在各省中排名
第 11 位。因此，雖然從大背景來看，全國
房價的增長已經開始顯露出了降溫趨勢，
但吉林省的房地產市場依然面臨著較為嚴
重的問題。
從獨有特征來看，吉林省的房地產市
場具有地域差異大的特點。舉例來說，僅
以房價收入比一項來看，長春市就達到松
原市的 5 倍以上。這為各地的市場監管帶
來了困難，因為鄰近城市的監管經驗可能
對自身來說根本沒有參考價值。
二、房地產市場的常見問題
（一）消費觀念錯位問題
目前，我國的購房消費者普遍在消費
觀念上存在一定程度的扭曲和錯位。經濟
的飛速發展令拜金主義和攀比主義對社會
觀念造成了沖擊，許多購房者在這些觀念
的驅使下盲目購房，一味的攀比、炫富、
求大、求新。這種非理性的消費觀對房地
產市場有極惡劣的反向刺激作用，消費者
的觀念回饋到房地產市場中，只會刺激房
價進一步增長，而且這種消費觀念過分強
調房屋的附加價值，引發的房產泡沫會為
市場發展埋下危機。
（二）土地供應多變問題
部分地方政府，尤其是小城市的地方
政府，為了盡快推進城市的經濟發展往往
會利用土地政策，但這些地方政府所采取
的土地的供應政策缺乏標準性和規范性，
政策變動非常頻繁。這樣一來就使得地方
上的土地價格呈波浪式變動，部分開發商
利用這種情況進行土地的囤積和拋售，揚
高土地成本，導致了部分中小城市的房價
漲幅畸高。
（三）房價空置虛高問題
房價的虛高原因除了政策因素外，最
主要的是不符合市場規律的行為。舉例來
說，部分商品房在規劃時就超出市場需求，
以房間空置為前提進行開發。而開發商由
于自身投入資本只有 20%，建材價格上漲
等因素又對開發商盈利沒有影響，所以通
常能賣出半數左右的房屋就足以實現盈利
目的，這讓房屋空置在房地產市場中成為
一種普遍現象。沒有銷量的后顧之憂，開
放商當然會刻意把房價維持在高水平。
（四）哄抬炒作房價問題
舉例來說，部分開發商捏造房荒、地
荒等虛假言論，通過網絡等媒體傳播，吸
引消費者盲目購買 ；還有些開發商分割樓
盤的出售時期，制造房屋數量稀少的假象。
這些行為都是市場監管工作中應堅決取締
的行為。
（五）地域差異巨大問題
對吉林省來說，全省八市一州的房地
產市場差異太大，很難以省域為單位實行
房地產市場的監管工作，只能將監管工作
下放給各個市級政府。但是各個地方政府
對該工作的重視程度和執行力度不一，還
有些政府盲目照搬隔壁城市或省會城市的
市場監管制度，忽視了市場的特征差異，
監管工作的能效并不理想。
三、房地產市場的監管對策
（一）對住房用地的相關政策加強調整
和管控
房地產開發的物質基礎中，最重要的
就是土地，因此管控好住房用地的相關政
策就可以從源頭上監管房地產市場。這方
面的工作必須要由負責管理土地的地方政
府予以重視，一方面將市場機制引入住房
用地的管控和分配，增強土地的實際應用
價值 ；另一方面加強對土地使用者的監督
管理，杜絕土地的非法使用、非法轉讓等
行為，令每一塊土地都能迅速高效地依照
規劃建設方案使用。
（二）對房地產業的金融信貸加強控制
和審核
房貸過松對房地產的市場泡沫有促生
作用，這對房地產的市場監管有負面影響。
因此，有必要對全部與房地產相關的金融
信貸業務加強審核，以從市場上控制房地
產的發展進度。具體來說，可以設立專門
的金融信貸監管部門，對房地產開發商的
貸款條件進行審查，杜絕不符合條件的信
貸行為或者巧立名目的開發借貸。
（三）對房產售后的物業服務加強規范
和建設
房產售后服務的不完善一直對房地產
市場的發展有很大的制約作用，一方面物
業管理的水平不高，增加了居民用戶對房
地產業整體的不滿程度 ；另一方面缺乏專
門的投訴受理和執行機構，部分消費者在
被開發商的虛假信息欺騙后投訴無門，更
助長了不法開發商的氣焰。因此有必要由
政府出面規范相關售后服務，建立專門的
物業培訓機構，提升整體的物業管理水平 ；
建立專門的房地產投訴受理與審查機構，
為受騙居民提供法律咨詢，同時與有關部
門合作，堅決打擊開發商以虛假信息哄抬
房價的行為。
（四）對當地產業的長期發展加強促進
和落實
將房地產市場的開發和監管與地區規
劃結合起來，訂立長期的房地產開發和發
展政策。尤其是城市發展規劃不完全的中
小城市，在訂立相關政策之前要考慮政策
的可用年限，保證產業政策和土地政策能
在一個較長的開發期內發揮長期的功效，
這樣一來既能避免政策變動頻繁引發的地
產商投機買賣土地現象，又能抑制房地產
開發不符合城市城市規劃和城市需求引起
的房屋空置現象。
（五）對不同地區的市場監管加強研究
和細化
在難以以省為單位統籌房地產市場監
管的情況下，各市的地方政府更要發揮自
身的監管職能。地方上的市場監管部門要
積極考察當地房地產市場的實際狀況，分
析出各個問題的原因所在，有針對性地訂
立監管對策。如果有條件的話，可以建立
這方面的網絡數據庫，供不同的城市交流
經驗，不過對其他城市或地區的經驗不能
整個照搬，應將房地產市場的問題原因和
監管對策加以細化，從中找出原因相同或
相近的問題，然后以此為依據吸取經驗，
調整對策，這樣才能保證各地針對房地產
市場的監管不會與現實情況相脫節。
四、結語
房地產市場最嚴峻的房價問題在近兩
年有了冷卻的苗頭，但距離房價增長的完
全平穩化仍有一段時間。在此期間，可想
而知房地產市場會產生一定程度的動蕩，
所以相關的市場監管工作萬萬不能松懈。
各地的地方政府要積極考察當地房地產市
場的具體情況，制定適性最高的監管對策，
這樣才能令我國總體的房地產市場呈現出
良性發展態勢。
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