臨沂市征地區片地價淺析

【摘要】征地區片地價是我國地價體系
的重要部分，它是以城市定級為基礎而確
定的區域土地使用權的平均價格，需要從
動態的方面來分析。
【關鍵詞】征地區片地價；人均年度收益
征地區片地價地價是我國地價體系的
重要部分，它是以城市定級為基礎而確定
的區域土地使用權的平均價格，需要從動
態的方面來分析。在充分分析研究上一輪
征地區片綜合地價標準成果應用的基礎上，
結合實際調查情況，判斷上一輪確定的征
地區片價標準應當進行哪些方面的調整，
使調整后的區片價標準更加符合當地實際，
減少征地工作中的矛盾。制定適當的工作、
技術方案，根據《山東省征地區片綜合地
價標準調整工作技術方案》（2012）中的要
求、方法對區片價進行調整。經過臨沂市
市級綜合平衡、省級平衡、公開聽證 [1] 等
工作過程，確定最終的調整成果。
一、實際征地案例分析
根據項目組對臨沂市近三年征地案例
情況的調查、分析，臨沂市、區人民政府
均嚴格執行了 2009 年山東省人民政府公布
的征地補償標準。從征地區域情況來看，
中心城區、臨港經濟開發區的坪上鎮近三
年征地的情況相對較多，占總征地面積的
90% 以上。中心城區是臨沂市政治、經濟、
文化中心 ；臨港經濟開發區近期社會經濟
發展速度快，各種用途用地需求量均比較
大。可以看到本次的區片調整結果是合理
的，區片價格需要在原來的基礎上根據社
會經濟發展狀況、居民生活保障水平等指
標變化適當上調。
二、區域經濟變化分析
近三年來臨沂市區域經濟穩步發展，
2011 年，全市完成生產總值 2770.45 億元，
同比增長 12%，完成地方收入 141.3 億元，
增長 22.3%，規模以上固定資產投資完成
1608.6 億元，增長 23.9%，社會消費品零售
總額 1366.1 億元，增長 18.1%，實現進出
口總額 68.39 億美元，增長 43.5%，實現了
“十二五”良好開局。
三、其他有關因素分析
根據《臨沂市城市總體規劃》（2006-
2020），臨沂市規劃的中心城區即臨沂市城
市建成區和有關市政設施基本覆蓋的區域
為：北至北外環，南至南外環，東至東外環，
西至京滬高速公路，總面積約289平方公里。
結合臨沂市城區發展的現狀以及土地利用
總體規劃，臨沂市城區以后幾年以河為軸
向北發展。
經過與臨沂市綜合經濟指標、物價指
數等的比較、分析，在保證被征地農民生
活水平不因征地而降低并體現長遠生計和
未來發展需要的前提和原則下，綜合確定
此次征地區片地價標準調整的幅度大約在
10% 左右，經過省、市多方論證和平衡，
最終確定臨沂市征地區片地價調整結果。
1、綜合經濟指標的變化分析
綜合經濟指標反映了某一城市社會經
濟發展狀況，它的變化在一定程度上反映
了農民生活水平的變化，兩者是正相關關
系。根據臨沂市 2009 年 -2011 年統計年鑒，
可得到相關經濟指標。近三年臨沂市區國
內生產總值逐年增加，三區相比蘭山區增
長幅度最大，為 20.1%，全臨沂市區平均增
長幅度為 13.7%，可見近三年臨沂市經濟迅
猛發展。
近三年臨沂市區地方財政收入逐年增
加，且增加幅度較大，全市年平均收入增
長幅度高達 23.97%。其中，蘭山區平均年
增長幅度為 23.1%，河東區為 21.6%，羅莊
區為 52.1%。
近三年臨沂市區農民人均純收入逐年
增加，且增長幅度較大，全市年平均增長
幅度為 14.9%。其中，蘭山區年平均增長
幅度為 14.1%，河東區 17.2%，羅莊區為
13.9%。三年臨沂市社會消費品零售額逐年
增加，且增長幅度較大，全市年平均增長
幅度為 18.9%。其中，蘭山區年平均增長
幅度為 19.8%，河東區 17.3%，羅莊區為
19.7%。
綜上所述，近幾年臨沂市區經濟持續
快速發展，各經濟指標均大幅度增長，說
明人民生活水平不斷提高，為了充分維護
被征地農民的利益，保證其生活水平不因
征地而降低，原征地補償標準應根據經濟
增長情況進行相應調整。
2、征地補償標準變化分析
通過實地調查了解，自 2009 年 7 月 1
日公布征地區片地價標準以來，臨沂市征
地工作一直使用該標準，蘭山區有一定程
度的上浮，其他按照公布的標準補償，但
從實際情況來看，現行的征地區片地價標
準已不能滿足實際征地工作的需要，需進
行一定幅度的調整。
四、調整成果對比分析
（一）對調整前后的成果進行對比分析
臨沂市征地區片綜合地價標準調整前
為七個級別十四個區片，調整后為六個級
別十一個區片，區片綜合地價方面，調
整前分別為 77000 元 / 畝、66000 元 / 畝、
55000 元 / 畝、44000 元 / 畝、42000 元 / 畝、
33000 元 / 畝、30000 元 / 畝，調整后分別
為78000元/畝、72000元/畝、62000元/畝、
47000 元 / 畝、37000 元 / 畝、33000 元 / 畝，
各區片綜合地價提高幅度最低 1.29%，最高
位 23.33%。
（二）與現有征地補償水平比較
臨沂市新的征地區片地價標準是在
2009 年調整成果的基礎上，通過對近三年
實際征地補償案例情況的調查、測算、分析，
并結合近幾年的區域經濟變化、物價指數
變化進行適當修正得到的。臨沂市新的征
地區片綜合地價標準與現有征地補償水平
比較有一定程度的提高，體現了與現有征
地補償水平相銜接并適度提高的原則。
通過對比，我們可以發現，征地區片
綜合地價折算成人均年度收益后，大于農
民生活水平值，區片綜合地價保證了農民
生活水平不降低，最大程度的保護了被征
地農民的利益。
五、臨沂市區片地價與房地產市場協
調狀況分析
根據臨沂市商業商品房銷售調查資料
和本輪土地級別調整與基準地價更新成果，
計算得到臨沂市商業用地地價與房價的比
例關系。臨沂市城區商業用地的樓面地價
在 395-2117 元 / 平方米之間，各土地級別
商品房銷售平均價格在 2000-10000 元 / 平
方米之間。臨沂市商業地價房價比Ⅰ級最
高，為 21.17%，Ⅵ級地最低為 18.42%，平
均為 19.35%，各級別地價房價比較為均衡，
總體呈現由高級別向低級別先降低后升高
的規律。根據臨沂市住宅商品房銷售調查
資料和本輪土地級別調整與基準地價更新
成果，計算得到臨沂市住宅用地地價與房
價的比例關系。臨沂市城區住宅用地的樓
面地價在 390-1507 元 / 平方米之間，各土
地級別住宅商品房銷售平均價格在 2000-
6200 元 / 平方米之間。從地價房價比來看，
Ⅰ級地最高，達到了 24.31% ；Ⅵ級地最低，
為 18.75% ；平均值為 20.95%，總體基本呈
現“U”型，即 ：Ⅰ - Ⅵ級隨級別的降低而
減小，Ⅵ - Ⅶ隨級別的降低而增大，在Ⅴ和
Ⅵ級區域變化較為平穩。
參考文獻
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上海財經大學出
[5] 付強，農村集體土地征地價格
的時空演變及驅動力分析中國地質大學，
2007.4
作者簡介：徐凱（1982-），男，臨沂人，
職稱：工程師，學歷：本科，主要研究方向：
土地規劃。

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