房地產價格迅速上漲的原因及主要對策分析

論文關鍵詞:房地產過熱  價格上漲  炒作
    論文摘要:房價已經成為社會關注的熱點，國家的宏觀調控措施也不斷出臺，從土地供應政策到房地產企業的自有資本金要求等。本文著重于對房價的變化進行分析，在分析房價上漲原因基礎上，試圖找到一個合理的房地產市場發展速度。
    房地產業在過去幾年是發展最為迅猛的行業之一，同時也是爭議最大的行業之一。在當前宏觀經濟討論中，房地產業受到普遍關注。
      房地產業的發展非常迅速，已是不爭的事實，問題的關鍵是這種發展速度是否正常?或者說，是什么原因導致房地產行業的高速增長?在這些因素中，哪些是正常因素，哪些是非正常因素?房地產過熱有什么負面影響，本文對此進行了初步探討。
　　1.房地產價格迅速上漲的原因分析
    我認為，房地產市場的高速增長主要是因為福利分房體制的終結和城市化的加速，但住房政策改革的措施不到位，使房地產投機行為大行其道，主導了房地產價格的上漲。
    (1)城市化拉動了住房消費
    改革開放以來的20多年間，全國城市化的水平由1978年的11.9%提高到1998年的30.1%，平均每年增長0.6個百分點，而世界同期城市化的水平每年只提高0.25個百分點。中國的城鎮人口由1.7億增至3.81億人，平均年凈增加1000萬人。1998年以后，由于戶籍制度改革的推進，中國進人了加速城市化的階段，2004年中國城市人口達到了5.23億，比1998年增加1.42億，平均每年增加2000多萬城市人口。人口城市化率達到40.53%。十六屆三中全會決定提出的許多政策加速了農村人口向城市轉移。如決定規定‘在城市有穩定職業和住所的農業人口，可按當地規定在就業地區或居住地登記戶籍，并依法享有當地居民應有的權利，承擔相應的義務”。僅這一項政策，對中心城市就會產生巨大的市場需求。
    城市人口的急劇增長帶來了巨大的住房需求。根據中國有關部門預測，2010年中國的城市化水平將達到45%,即全國有6.3億人口在城市中生活。與2004年相比，城鎮人口凈增1.07億，按人均居住面積14平方米〔建筑面積28平方米附算，要新建住宅30億平方米;現有居民(( 5.23億)人均居住面積增加5平方米(建筑面積10平方米)需增加住宅面積52億平方米;考慮每年有1億平方.米的拆舊蓋新，此期還要新建12億平方米的新住宅。以上三項相加，從2004年到2010年，中國要新建住宅94億平方米，即每年建15.6億平方米才能達到人均居住面積14平方米的目標。
    可以估計，城市化的進程將在未來較長時間內持續下去，中國將進人城市化率40%到60%的加速擴張階段。在這一時期，商品住宅的需求將繼續增長，城市化進程將推動房地產業繼續發展。
    (2)住房制度改革剎激了房地產市場的需求
    1998年，國務院發布了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，它表明中國新住房政策開始實施。政策目標是將城市住房消費從實物分配向貨幣分配轉移。從政策導向看，國家明確提出要把房地產培育成支柱產業、把住宅產業培育成國民經濟的增長點并出臺了一系列的扶持政策，也刺激著住房產業的增長。個人購買商品房的比例從1997年的30%左右上升到2003年的92.5% ,個人消費成為推動房地產需求的決定性力量。

    (3)土地政策的變化催生了房價
    2002年7月1日開始實行土地招拍掛制度，該制度在無意中起到了催生房價的作用。
    首先，土地的強制性招拍掛制度使地方政府及有了土地壟斷的強大工具，也有了低價征用土地、高價招拍掛土地獲取巨額土地差價的利益驅動，讓各級政府可以在土地交易過程中獲得巨額資本。在這個過程中可能存在難以監管的灰色地帶，使掌握土地控制權的官員參與尋租活動，而巨額租金必然強化地方政府征地、拆遷的行為。因此，土地交易中的巨額租金是地方政府不惜冒著違規違法的風險而肆意的亂征亂用大量的土地，創造了大量的強制性消費需求。據估計，由于政府投資沖動所帶動的需求約占房地產市場供給數量的 30%-50%0
    其次，土地的強制招拍掛大大提高了土地的價格，不但使新推出的產品在這種高土地成本的基礎上，追求高價位產品的供給以保證開發商的利潤空間，并在市場中創造了一個高房價的預期，讓原本出讓的低成本土地上的產品也在設計高價位的產品，提高了產品銷售價格的預期。
　　(4濤在大黃的非自住需求者參與購房、妙房、住房的行為
    目前，中國的投資渠道單一，商品房投資成為比利息收人高而相對風險小、不用過多專業技術與管理能力的最佳投資選擇。從靜態收益率看，由于租房人口的高比例，使租房市場的供給和需求有些失衡，直接表現在租金上，2003中國的住宅租金高于主要發達國家和發展中國家，直接平均租金收益率在4.8%，而中國的主要城市的租金收益率達到7%左右，遠遠高于銀行存款的收益率。再從動態看，2001年以后，中國大部分城市的房地產價格都在上漲，使房地產投資產生了較大的盈利機會。當這種力量在“羊群效應”的作用下，以很快的速度增長，加劇了市場中的需求。
 2.房地產過熱帶來的負面影響
    高速增長的房地產業帶動了其他行業的投資過熱，加劇了中國經濟中的瓶頸問題。2003年，全社會固定資產投資55118億元，比2002年增長26.7%。其中，基本建設投資22729億元，增長28.7%，更新改造投資8444億元，增長25.1%，房地產開發投資10106億元，增長29.7% o房地產投資占全社會固定資產投資總額的18.3%，相當于整個工業固定資產投資的69.9%。由于房地產投資的快速增長，直接帶動鋼鐵和建材行業的快速增長，2003年的鋼鐵行業和建材行業投資分別比2002年增長96.6%和121.9%，而鋼鐵和建材行業的快速增長又推動能源、電力、運輸等行業的增長。
    房地產業的高速增長助長了全國‘.大煉鋼鑼。從需求結構看，房地產是鋼鐵行業的最大買主，2003年，房地產行業的消費占鋼鐵行業消費的54% 0 2003年在全國城鎮化建設以及房地產加快發展的強力拉動下，鋼結構建筑快速發展，建筑鋼材市場火爆，小型、線材、中厚鋼板、焊管等鋼材品種貨緊價揚，鋼鐵企業積極適應市場，努力增產，滿足市場需求。2003年小型鋼材產量約達6820萬噸，同比增長約26.45%，中厚鋼板產量約達3412萬噸，同比增長33.02%，重點統計大中型國有鋼鐵企業小型、線材等建筑用鋼材產銷率均超過100% o
      由于房地產投資的大幅增長，使2003年度國內鋼材價格繼2002年上漲以后仍大幅上漲，大部分鋼材品種再次創出新高，鋼材價格已超過1993年房地產泡沫式的水平。中國鋼鐵需求的快速增長推動世界鋼鐵原材料價格的上揚。從2003年下半年開始，中國鋼鐵需求的快速增長，導致鋼鐵行業的資源緊缺，鐵礦石、焦炭、廢鋼價格大幅上升，而這些原材料成本約占到鋼廠生產成本的40%以上。與之相關，礦石進口海運費也出現了大幅抓升。
    房地產價格上漲推動了整個能源原材料價格上漲。電力短缺是2002年以后困擾中國經濟的突出問題。繼2002年全國12個省級電網出現拉閘限電后，2003年全國21個地區先后出現拉閘限電的情況，電力供需形勢緊張的矛盾較為突出。2003缺電范圍進一步擴大，電力供需矛盾更加突出，前三季度有21個電網出現過拉閘限電。2003年全國GDP增長為9.1%，保持了較高的增長水平。以此相對應，發電量分別增長45.3%(用電量增長15.4%)遠遠高于GDP的增長。禁止房地產炒作，促進房地產健康發展從前面的分析可以看出，導致房地產市場高速增長的一個和重要的原因是投資性買房行為的大量存在。在上海、杭州、北京等中心城市，投資性買房已經占到相當比例，上海政府公布的數據是16%，但很多業內人士認為實際比例已經超過50%，大量的商品房囤積在投資者手中，遲遲不能進人最終消費市場。如果政府出臺政策抑制這些非正常的房地產需求，就可以緩解房地產市場的供求關系。

    禁止房地產炒作是有充分理由的。有人認為，禁止炒作是違背市場經濟原則的。其實這種觀點是錯誤的，國外的理論和實踐已經表明:一般商品市場可以在完全競爭的條件下實現資源的最優配置，實現帕累托最優，但房地產市場是個特殊的市場很容易產生市場失靈，完全依靠市場競爭解決不了問題，需要一個公平公正的政府對他實行強制的外部監管。和股票市場一樣，房地產市場的投資者也普遍存在‘典范示范偏差，和‘羊群效應”等心理現象，通俗地說就是追漲殺跌。這種心理使得房地產和股票市場的價格操縱行為容易得逞，而這又正是房地產市場和股票市場需要政府外部監管的理論依據。
    另外，禁止房地產炒作是符合中國國情的選擇。房地產炒作的本質是先富裕起來的少數人利用自己的資金優勢向尚未富裕的大多數人賺取暴利的行為，這既違背了共同富裕的社會目標，也有違實惠的基本道德標準則。